🏠 Reformimpuls: Das Programm „Aus Eins mach Zwei“ – Wohnraum schaffen ohne Neubau-Wahnsinn
Deutschland steckt in einer tiefen Wohnungskrise. Doch während die Politik reflexartig nach immer neuen Milliarden für den teuren, bürokratischen Neubau ruft, übersehen wir das gigantische Potenzial, das direkt vor unseren Augen liegt: den vorhandenen Wohnraum im Bestand.
Das Problem: Riesige Häuser, einsame Senioren, suchende Familien
Millionen von Senioren in Deutschland leben nach dem Auszug der Kinder allein auf 120, 150 oder mehr Quadratmetern. Viele würden die Last des großen Hauses gerne teilen, wollen aber ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen. Gleichzeitig finden junge Familien keine bezahlbaren Wohnungen.
Unsere Diagnose: Wir haben kein Flächenproblem, sondern ein Verteilungsproblem. Aber: Alte Menschen schrecken vor großen Planungen, Architekten und Bauämtern verständlicherweise zurück. Wenn der Staat hier etwas bewegen will, muss es für die Senioren maximal lukrativ sein und null Arbeit erzeugen.
Unser Reformvorschlag: Das Kommunale Rundum-Sorglos-Modell „Aus Eins mach Zwei“
Wir fordern die radikale Umschichtung von Neubau-Subventionen in ein unbürokratisches Bestands-Programm, bei dem die Kommunen die komplette Abwicklung als Dienstleister für die Senioren übernehmen und im Gegenzug neuen Sozialwohnraum gewinnen.
Die drei Säulen der Reform:
Das Stadtplanungsamt als Generalunternehmer: Die Senioren müssen keinen Finger rühren. Das lokale Stadtplanungsamt übernimmt die komplette Planung, die Statikprüfung und die Koordination der Handwerker. Es ist der einzige Ansprechpartner für die älteren Eigentümer – von der ersten Skizze bis zur Schlüsselübergabe.
Der öffentlich-rechtliche Vertrag (Sozialwohnraum-Garantie): Als Gegenleistung für die kostenlose Planung und Abwicklung durch die Gemeinde wird ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen. Dieser legt fest, dass die neu geschaffene, zweite Wohnung für einen festgelegten Zeitraum als Sozialwohnraum zweckgebunden wird. Die Gemeinde erhält das Belegungsrecht für junge Familien mit Wohnberechtigungsschein (WBS).
Die 100%-Umbau-Förderung (KfW): Über ein neues KfW-Programm wird der bauliche Umbau komplett vorfinanziert. Ziel ist die Schaffung von zwei getrennten Wohneinheiten: Eine barrierefreie Wohnung für die Eigentümer im Erdgeschoss – und eine Wohnung für eine junge Familie im Obergeschoss. Die Senioren erhalten eine verlässliche, staatlich garantierte Miete, die komplett steuerfrei bleibt.
Das Potenzial: Hunderttausende Sozialwohnungen – ab morgen
Anstatt für Millionenbeträge neue Sozialbauten auf die grüne Wiese zu stellen, nutzen wir das bestehende Fundament unseres Landes. Würden wir nur 10 % der untergenutzten Einfamilienhäuser auf diese Weise teilen, stünden sofort hunderttausende neue, bezahlbare Wohnungen zur Verfügung.
Das ist echte Macher-Politik: Wir nehmen den Senioren die Angst vor der Bürokratie, entlasten die kommunalen Haushalte und schenken Familien ein bezahlbares Zuhause.
Eine weitere mögliche Maßnahme könnte ein Renovierungszwang für Eigentümerinnen und Eigentümer nach einem Jahr Leerstand sein. Damit würde sichergestellt, dass bestehender Wohnraum instand gesetzt und wieder nutzbar gemacht wird, anstatt weiter zu verfallen. So könnten wertvolle Immobilien erhalten bleiben und Familien schnell neuen Wohnraum finden – ohne zusätzliche Flächenversiegelung.
Auch bei ungenutztem Bauland sollte über verbindlichere Regelungen nachgedacht werden. Eine Pflicht zur Konzepteinreichung nach einer bestimmten Zeit könnte Eigentümer dazu anregen, konkrete Bau- oder Nutzungsvorhaben vorzulegen. So würde verhindert, dass wertvolle Flächen auf lange Sicht brachliegen, während gleichzeitig ein Mangel an Wohnraum besteht.
Solche Maßnahmen tragen nicht nur zur Wohnraumbewirtschaftung und nachhaltigen Stadt- und Ortskernentwicklung bei, sondern fördern auch soziale Gerechtigkeit und ökologische Verantwortung. Bevor immer neue Flächen erschlossen werden, sollte das vorhandene Potenzial zumindest bestmöglich genutzt werden – zum Vorteil von Familien, Umwelt und Gemeinde.
Wer Familien wirklich unterstützen will, muss sie aktiv in die Wohnraumplanung einbeziehen. Eine Bedarfsanalyse zum familiengerechten Wohnen ist der erste Schritt – hin zu mehr Nachhaltigkeit, sozialem Zusammenhalt und einer lebenswerten Zukunft für alle Generationen.
Hanna Dude
Das Inklusiv-Warmmieten-Modell & Gebäude-Daseinsvorsorge
Ein ganzheitlicher Reformansatz für bezahlbaren Wohnraum, Klimaanpassung, Ressourcenschutz und soziale Gerechtigkeit
1. Ausgangslage & Problemstellung: Die vierfache Krise des Wohnens
Der deutsche Wohnungs- und Gebäudebereich steht vor vier zentralen strukturellen Blockaden:
Das Vermieter-Mieter-Dilemma (Split-Incentive-Problem):
Bisher tragen Mieterinnen und Mieter die Energiekosten (Heizung, Warmwasser, Strom) vollständig selbst. Eigentümer haben dadurch keinen finanziellen Anreiz, in Wärmepumpen, PV-Anlagen oder Fassadendämmung zu investieren, da die Einsparungen ausschließlich den Mietenden zugutekommen. Das resultiert in einem massiven Sanierungsstau.
Klimafolgen & Versorgungsnotstand (Hitze & Wasser):
Überhitzung: Durch den Klimawandel werden sommerlich überhitzte Wohnungen zur existenziellen Gefahr (besonders für ältere Menschen). Kühlung und Hitzeschutz gelten rechtlich bisher nicht als Standard der Daseinsvorsorge.
Ressourcenverschwendung beim Wasser: Einheitsgebühren pro Kubikmeter belohnen die Verschwendung von Trinkwasser (z. B. Poolbefüllung, Rasensprengen im Dürresommer) und entziehen dem ökologisch notwendigen Grauwasser-Recycling die wirtschaftliche Grundlage.
Flächen-Remanenz & Fehlanreize im Bestand:
Während Familien händeringend Wohnraum suchen, bewohnen Einzelpersonen im Bestand oft übergroße Wohnflächen (> 100–150 m²). Weil der Umzug in eine kleinere Wohnung wegen der hohen Neubaumieten oft teurer wäre als das Verbleiben in der Altmiete, bleibt Wohnraum blockiert. Zudem fehlen Anreize, große Einheiten barrierefrei umzubauen oder abzutrennen.
Fehlende gesellschaftliche Leistungsgerechtigkeit:
Die Gehälter in den obersten Etagen steigen kontinuierlich, während die Reallöhne breiter Bevölkerungsschichten stagnieren. Wohnen als Grundbedürfnis verkommt immer stärker zum Spekulationsobjekt.
2. Der Kern-Mechanismus: Inklusiv-Warmmiete mit Versorgungsgarantie
Wir schlagen die Umstellung des Mietrechts auf ein Inklusiv-Warmmieten-Modell mit Grundbudget vor:
Infrastrukturpflicht der Vermieter: In der Miete ist ein definiertes Grundbudget für Wärme, Kühlung, Trinkwasser, Strom und barrierefreie Zugänglichkeit voll enthalten.
Marmoraler / Ökonomischer Anreiz: Da der Vermieter die Energiekosten im Grundbudget selbst trägt, steigert jede energetische Sanierung (PV-Anlage, Wärmepumpe, Dämmung, Grauwasseranlage) direkt seine eigene Ertragsmarge.
Verbrauchsdeckel für Sparsamkeit: Für den Verbrauch oberhalb des abgedeckten Grundbedarfs zahlen Mieterinnen und Mieter einen dynamisch erhöhten Tarif, um Verschwendung wirksam vorzubeugen.
3. Die vier Flankenschutz- & Steuerungs-Mechanismen
Um das Modell sozial abzusichern, Fehlanreize bei der Flächennutzung zu beheben und den Ressourcenschutz durchzusetzen, greifen vier aufeinander abgestimmte Schutzschilde und Steuerungsinstrumente:
A. Der Bundes-Mietpreisdeckel (Verhinderung von Wucher)
Ein gesetzlicher Mietpreisdeckel im BGB stellt sicher, dass Eigentümer die Verpflichtung zur Inklusivmiete nicht für spekulative Mieterhöhungen missbrauchen. Rendite entsteht künftig primär durch Energieeffizienz, nicht durch Mieterhöhungen.
B. Staatliche Härtefall-Darlehen (Schutz für Kleinvermieter)
Um private Kleinvermieter vor finanzieller Überforderung zu schützen, gewährt der Staat zinslose KfW-Nachrangdarlehen für energetische Sanierungen, Barrierefreiheit und Grauwassersysteme. Die Tilgung wird erst bei Verkauf oder Vererbung der Immobilie fällig (Verfassungskonformität nach Art. 14 GG).
C. Der progressive Wassertarif mit Luxusaufschlag
Um Wasser als seltene Ressource zu schützen und Grauwassersysteme flächendeckend rentabel zu machen:
Stufe 1 (Daseinsvorsorge): Preisgedeckelter Grundbedarf pro Kopf für Trinken, Kochen und Grundhygiene.
Stufe 2 (Normalverbrauch): Regulärer Marktpreis.
Stufe 3 (Luxus- & Verschwendungsaufschlag): Für übermäßigen Verbrauch (Poolbefüllung, Rasensprengen im Dürresommer, fehlendes Recycling) greifen steile Preisaufschläge (z. B. das 5- bis 10-Fache des Grundpreises). Dies macht die Installation von Grauwasser- und Regenwassernutzungsanlagen im Bestand schlagartig hochgradig rentabel.
D. Grundsteuer als Lenkungssteuer (Wohnflächen-Anreiz & Barrierefreiheit)
Zur Lösung des Remanenzeffekts und zur Vorbeugung von Stürzen im Alter wird die Grundsteuer dynamisiert:
Ermäßigung/Bonus: Eigentümer, die barrierefrei umbauen oder übergroßen Wohnraum durch bauliche Abtrennung (Einliegerwohnungen) wieder dem Mietmarkt zuführen, erhalten substanzielle Grundsteuer-Erleichterungen.
Grundsteuer-Aufschlag bei übermäßigem Wohnraum: Bewohnt eine Person dauerhaft eine Wohnfläche, die einen angemessenen Pro-Kopf-Richtwert (z. B. > 60–70 m² p.P.) deutlich übersteigt, ohne diesen Wohnraum abzutrennen, zu vermieten oder barrierefrei aufzurüsten, greift ein gestaffelter Grundsteuer-Aufschlag.
4. Umsetzungsstrategie: Bundesratsinitiative & Bundesrechtsanpassung
Reform der Heizkostenverordnung (§ 11 HKVO): Erlaubnis von Inklusiv-Warmmieten-Modellen mit Verbrauchsdeckel.
Anpassung des Mietrechts (§ 536 BGB): Verankerung von sommerlichem Hitzeschutz und Barrierearmut als Mindestbedingung der Daseinsvorsorge.
Reform des Kommunalabgabenrechts & Wasserrechts: Gesetzliche Ermächtigung der Wasserversorger für progressive Wassertarife und Freigabe der Grundsteuer als Steuerungs- und Lenkungsabgabe.
Judith Münter